¿Cómo puedo comprar un piso embargado?

En los últimos años, las entidades bancarias cuentan con una amplia cartera de inmuebles procedentes, en su mayoría, de embargos. Solo durante el primer trimestre de 2021 se registraron 3.207 ejecuciones sobre viviendas habituales, lo que supone un 84,1% más que en el mismo periodo del año anterior, según informa el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La mayoría de estas ejecuciones de vivienda -un 52,2%- corresponden a hipotecas firmadas en los años de la burbuja inmobiliaria -de 2005 a 2008-, previos a la crisis financiera.

Las comunidades autónomas que registraron más ejecuciones hipotecarias, según el INE, fueron la Comunidad Valenciana con 1.731, seguida de Andalucía con 1.526 y en tercer lugar Cataluña con 1.426 ejecuciones.

¿Por qué se realiza un embargo de un inmueble?
Cuando el titular de un préstamo hipotecario no se hace cargo de las cuotas de una forma reiterada, la entidad bancaria aplica una ejecución hipotecaria que consiste en que el banco que concedió el préstamo para la adquisición de una vivienda reclama el cumplimiento del pago mediante el embargo.

Ejecución hipotecaria es el proceso que se lleva a cabo cuando no se abonan las cuotas mensuales pactadas por contrato con la entidad financiera.

¿Cuál es el proceso de embargo?
Según la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, los pasos que se deben dar hasta llegar a un embargo hipotecario son:

• Aviso de impago a los 15 días después del primer recibo no abonado.
• Comunicaciones oficiales tras un mes de impago para comunicar el problema al deudor.
• Entrada en mora tras 5 meses de impagos.
• Demanda judicial tras 12 cuotas impagadas. La entidad bancaria inicia la ejecución hipotecaria.
• Registro de las cargas sobre la propiedad. El Registro de la Propiedad debe oficializar las cargas sobre el inmueble.
• Convocatoria de subasta. No es obligatorio avisar al deudor de la subasta.
• Celebración de la subasta pública. Si no hay ofertas por el precio mínimo estipulado, el banco se puede quedar con el inmueble por un 60% de su valor. El deudor pierde la propiedad.
• Lanzamiento o desahucio. Se avisa al deudor para que abandone la vivienda y de no hacerlo se tramita el desahucio.

El deudor puede resolver la deuda y pagar los gastos devengados de manera voluntaria antes de que se celebre la subasta pública. Una vez celebrada, el proceso ya no se podrá revertir.

¿Cómo funcionan las subastas públicas?
En una subasta pública puede ser vendido cualquier inmueble que esté hipotecado o embargado y se reclame la deuda por vía judicial.

Requisitos para participar en una subasta pública

Cualquier persona puede participar en una subasta pública, basta con:

• Registrarse en el portal público de la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado.
• Consultar las diferentes subastas disponibles.
• Una vez elegida la subasta se debe dejar un depósito del 5% del precio de partida.
• Si se pierde, se recupera el depósito en aproximadamente un mes.
• Si se gana, hay un plazo de 15 días para pagar la totalidad de la vivienda.

¿Solo se pueden comprar a través de subasta los inmuebles embargados?
No, además de las subastas públicas, los inmuebles embargados se pueden comprar de manera directa, es decir, realizando una compraventa directa a algunas de las entidades que venden este tipo de inmuebles.

• La Sareb es la encargada de comercializar muchos de los activos que poseen las entidades bancarias; aunque muchas de ellas, lo hacen a través de sus propias agencias inmobiliarias.
• Fondos de inversión que compraron paquetes de inmuebles y ahora los comercializan por separado o junto, tanto a particulares como a inversores.
• Las administraciones públicas, como Hacienda o la Seguridad Social, también poseen inmuebles embargados.

Recomendaciones antes de adquirir un piso embargado

• Asegurarse de que el embargo haya sido levantado por el juzgado y cancelado en el Registro de la Propiedad antes de realizar la escritura de compraventa. De no ser así, al adquirir el inmueble deberá responder también a las deudas del vendedor.
• Verificar que el inmueble no tenga cargas: facturas sin pagar, cuotas pendientes de la comunidad, etc.
• Asumir el riesgo de un inmueble en mal estado, ya que no se podrá visitar antes de la subasta.
• Comprobar que el inmueble está vacío.

Fuente: Fotocasa